最近，提前還房貸又掀起了一個高潮。有研究員表示，只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，居民預期房價會下跌，提前還貸的動力就會一直存在。那么“提前還房貸”為啥又掀高潮呢？下面小編就來解答一下大家的疑問。

“提前還房貸”為啥又掀高潮

近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮。有朋友告訴我，最近他發年終獎了，計劃提前還房貸，但沒想到，手機銀行APP直接關閉了申請提前還貸的功能。據悉，有的銀行可以在手機上申請該功能，但放出的號很少，每天點進去都顯示預約已滿。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個小時。即便預約到的，也要等待2-3個月。另外，提前還貸普遍要繳違約金。

事實上，提前還貸潮貫穿2022年。2023年年初，為啥“提前還貸”又掀起高潮?一方面，2022年到現在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經發放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現在存款和保本理財的利率，普遍低于3%。

比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的貨幣基金，其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風險的，但現在也大幅度波動，甚至出現負收益。相對收益更高的資管產品，虧損本金的現象也在2022年不斷出現。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。

記得在2014-2017年，那時創業創新風起云涌、地產一年上一個臺階，社會融資需求很旺盛，金融環境也很寬松，金融機構大量發行各類融資產品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的。所以，即便那時房貸利率在5%以上，也是相對便宜的。因此，那會兒大家買房時，都想多申請房貸、少給首付，結余的存款搬家到了理財和資管。

現在，情況不一樣了，房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉。近期，理財收益一度大幅度下滑，甚至出現破凈的情形，更是引發了大規模的贖回。回到存款賬戶上的錢怎么處置?老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財。而且，還有一個非常重要的觸發因素，就是近期房貸利率動態調整。

根據央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設下限了。這70個城市均為人口規模、經濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數城市的首套房貸利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此，房貸就是優質資產了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億，包括理財贖回的資金、預防性儲蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還貸，銀行收益自然受沖擊。

2021年上半年，老百姓“排隊等待放貸款”，現在卻是“排隊等待還貸款”。一年多的時間，發生如此大的反差，大背景就是對樓市的預期發生逆轉。過去，百姓普遍認為房價會上漲，資產收益遠大于房貸利率調高的成本，大家對房貸利率不敏感。現在，對房價的預期逆轉了，房子的成本也全面顯現，包括房貸、物業、折舊等等，這也是近期樓市低迷的根源之一。

只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。房價下跌城市的房貸利率不再設下限，一方面是為了收縮房貸利率和銀行理財產品利率之間的倒掛幅度，另一方面是以降低房貸利率緩沖房價下跌。同時，近期樓市政策更多轉向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價下跌的預期。短期內要穩樓市，就得這么做。

為什么要提前還房貸

一、為了出售房產

我們都知道，購房時辦理了住房按揭貸款，房產就抵押給銀行了。如果想賣出房子，就必須辦理解押手續，而辦理解押手續的前提是必須要還清住房按揭貸款。所以，有一部分人提前還貸是以銷售房產為目的的。

二、縮短還款期限

銀行里有一筆房貸每個月要還，心里總會有那么一點牽掛。一些人不愛欠錢，為此會睡不好、吃不香。所以會想盡一切辦法盡早還清房貸，以求得“無債一身輕”的生活狀態。

部分提前還貸之后，對于還款會有兩種處理方式，一種是降低月供，另一種是縮短還款期限。所以，一些人為了追求更早的實現無債一身輕的理想生活狀態，在提前還貸之后就采取縮短還款期限的方式，處理后續的房貸還款。

三、為結婚做準備

許多人是有婚前房產的，但這個房產還有住房按揭貸款。如果這個房貸沒有還清，在結婚之后持續進行還貸，那么房產就有部分價值屬于婚后財產，這對于日后處理婚姻糾紛是十分不利的。

因此，許多有婚前房產的人，都會選擇在結婚之前提前還清貸款，這樣房子就屬于婚前財產了，也就避免了日后萬一離婚所帶來的房產損失。

不過如果以為了結婚做準備而提前還清房貸的，就要防止“洗房”情況的發生。什么是洗房?簡單地說，就是結婚之前，一方已經準備好婚房，結婚之后另一方以某種理由要求賣掉房子，再以夫妻雙方的名義購買一套更好的改善性住房。之后，由于某種原因離婚了，另一方就分割走了一半的房產。

四、獲取更佳的理財效果

有一筆還貸要支付，這會增加經濟生活成本。按目前4.1%的年利率來計算，100萬元的房貸，一年就要支付4.1萬元的利息。這筆利息對于工薪階層來說，壓力也是不輕的。

從理財的效果來說，如果你有一筆閑錢，不能獲得4.1%的年投資收益率，那么將這筆閑錢提前還房貸，將是一個不錯的選擇，能獲取維持原先房貸狀態更佳的理財效果。

例如，你有一筆100萬元的閑置資金沒有良好的投資去處，存了一年期的銀行定期存款，按年利率2%計算，一年獲得2萬元的利息。如果你將這筆閑置資金提前歸還了100萬元的房貸，那么你將額外增加2.1萬元(4.1萬元—2萬元)的收入，從而取得更佳的理財效果。

另外，提取住房公積金還房貸也是屬于增強理財效果的范圍。因為賬戶中的住房公積金的存款利息是這樣規定的：上年度歸集繳存的公積金余額，按3個月定期存款利率(目前是1.35%)結息，當年度歸集的公積金按活期利率(目前是0.25%)結息。

例如，你提取了上年度公積金余額50000元用來提前還房貸，按4.1%的房貸利率計算，你將增加1375元的理財收入。如果你提取的五萬元公積金是本年度繳存的，那么你將增加1925元的理財收入。

房貸提前還款的好處和壞處

1.好處

客戶提前還部分房貸之后，利息不再按貸款總額計算，而是按提前還款后剩余未還本金來計算，所以可以減免一定的利息。客戶在提前還款后若選擇縮減每月月供，保持還款期限不變，那每月還款壓力也能有所減輕;而若選擇縮短還款期限，保持每月月供不變，就能更早結清債務。

2.壞處

如果客戶過早申請提前還款，比如才剛辦下房貸就提前還，甚至還未按約定還款計劃還滿規定時間，那可能需要支付一定的違約金(不少銀行規定的是還滿不滿一年就提前還款的話，那就需要交違約金，還有的規定的是三年，建議具體可咨詢經辦分行客服)。

而如果是在還款后期才操作提前還款的話，就算不用交違約金，其實也減免不了多少利息，并不劃算，畢竟此時利息都還得差不多了。