養(yǎng)老院是一些為老年人提供住宿和日常護理的社區(qū)服務機構，他們的工作人員分為社會工作者、護士、醫(yī)生、志愿者和助手等。那么養(yǎng)老院暴雷頻發(fā)，上億人如何安度晚年呢？下面一起來看看吧。

疫情三年頻頻暴雷，借養(yǎng)老玩金融失靈

時間回到2017年。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的楊萬林，已經(jīng)看出了養(yǎng)老院暴雷的端倪。

彼時疫情還遙無蹤影，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也在政府的扶持下吸納著各行各業(yè)人士的參與：除了為突破瓶頸期、獲得土地減免的房地產(chǎn)商，還有通過《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》加入的保險公司，和為響應政府號召而踏足養(yǎng)老的國有企業(yè)。

魚龍混雜的行業(yè)里，不乏有人找楊萬林合作。接觸了幾次，他發(fā)現(xiàn)，有些人不是在實實在在想做養(yǎng)老，“他們是在玩?！?/p>

這群人利用國家相關扶持政策，加上自己玩得純熟的商業(yè)技巧，在市場上忽悠、煽動不明真相的公眾購買他們所謂的產(chǎn)品或者服務。他們被楊萬林稱為“弄潮兒”，并非褒義。

最典型的例子，是深圳一家養(yǎng)老機構的“__樹”項目。楊萬林曾在地鐵口見過他們的工作人員，“拿著精美的冊子招徠行人?！睋?jù)報道，該項目會帶著老人們?nèi)⒂^漂亮的樣板房，噓寒問暖，提供免費午餐，再讓他們充值“服務卡”，預定床位。同時告訴老人們，這是“限時特價”，后續(xù)還會漲價。被吸引的老人們交的錢，從5萬到75萬不等。

后來項目“爛尾”，老人們建立了維權微信群，索要退款未果，轉(zhuǎn)而選擇報案，有的老人還沒等到結(jié)果就離開了人世。

在楊萬林來看，這類養(yǎng)老機構“初心就是想圈錢”。相較于養(yǎng)老服務，它們所提供的更像一個投入本金、回報利息的金融產(chǎn)品，專門針對風險意識不足的老年人。這種模式就像“擊鼓傳花”，一旦停止就會“暴雷”：“最早投資的一批(老人)，該給的利息、回報都給了，再通過不斷售賣服務去補足后續(xù)的利息和回報。補不動的時候就跑路，基本上都是套路。”

別的玩法也未必能安全“著陸”——“會員制”也是養(yǎng)老院暴雷的重災區(qū)。有的養(yǎng)老機構以鎖定床位為誘餌、收取一次性會員費或床位預定費等，金額在數(shù)十萬甚至上百萬。有的機構把入住門檻設定為相關保險產(chǎn)品，比如有一個高端養(yǎng)老社區(qū)，需要購買200萬“年金險”才有資格入住。廣州某機構想出的名目是，針對失能失智老人收取所謂“一次性設備使用費”，金額從5萬到40萬不等，最高達200萬左右。

其實，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全可以讓金融工具“為我所用”：中信證券的一份行研報告指出，養(yǎng)老機構或可通過會員制、床卡類金融產(chǎn)品、分時度假、信托、資產(chǎn)證券化等許多方式實現(xiàn)養(yǎng)老服務產(chǎn)品金融化，從而最大化企業(yè)利潤，同時也降低了后期運營和營銷工作的難度。但是，這一系列玩法顯然有章可循，“操作不規(guī)范就會帶來經(jīng)營風險乃至法律風險”，楊萬林說。

2021年中，江西新余市的東鑫曜陽老年公寓發(fā)生“暴雷”。辦案人員發(fā)現(xiàn)，項目公司通過老年公寓吸取大量資金用于房地產(chǎn)和酒店項目，甚至遠赴西南省份搞房地產(chǎn)。結(jié)果并沒有做起來，所有的項目都虧了錢，約有2000多位老人受到損失。

宜春市百樂休閑福利服務中心旗下的養(yǎng)老機構則出現(xiàn)“超賣”。有會員發(fā)現(xiàn)，該機構不僅在資金鏈斷裂后繼續(xù)簽合同，且實際床位數(shù)僅為購買床位的老人數(shù)的五分之一。2021年中，法院以涉嫌非法吸收公眾存款逮捕了有關人士。

今年11月28日，民政部下發(fā)了關于加強養(yǎng)老機構非法集資防范化解工作的意見。由此不難反推，養(yǎng)老機構扎堆“玩金融”，暴雷頻頻。

那些“玩金融”的養(yǎng)老機構，有不少是在效仿泰康集團。在保險行業(yè)人士王健看來，這完全是對泰康模式的誤解。他對八點健聞解析：首先，泰康集團實力雄厚，資產(chǎn)超過2萬億，多個板塊均對養(yǎng)老業(yè)務提供支撐。其次，泰康更多是以養(yǎng)老社區(qū)的床位促進壽險保單的銷售，而后者帶來了豐厚的保費現(xiàn)金流。因此押金對他們來說只是錦上添花，預收政策的變化只是拉長了投資回收期，不會活不下去。

對此，楊萬林干脆地概括：養(yǎng)老社區(qū)只是其保險業(yè)務的底層資產(chǎn)——養(yǎng)老機構是保險產(chǎn)品的“展示面”，在養(yǎng)老社區(qū)的所有投入，最終都會增加保險的銷售。

此外，泰康非常老到地進行了規(guī)避風險的安排。王健看過他們給到壽險客戶的入住確認函，只承諾屆時會安排房源保證入住，但并沒有與具體的養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)相對應。如果客戶意愿入住的養(yǎng)老社區(qū)滿員了，可以安排到同等檔次的其它地方——“相當于泰康售賣的只是一個若干年后行權的期權”，王健說。

同時，泰康要求需要入住的客戶提前18個月通知。王健指出，這是留了足夠的時間以籌措房源。通過上述安排，泰康完全規(guī)避了養(yǎng)老社區(qū)“超賣”的風險，操作時間上也游刃有余。

早已退局的老“玩家”和產(chǎn)業(yè)的搖擺向前

把辦養(yǎng)老變成玩金融，并不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里最初的游戲。

1999年，中國60周歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，按照國際通行標準，我國人口年齡結(jié)構已進入老年化階段。進入新世紀后，人口老齡化速度持續(xù)加快，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%;65歲及以上老年人口達2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。國人的養(yǎng)老需求凸顯。

2011-2013年，在老年人口突破兩億之際，國家出臺了一系列與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)有關的政策與文件，包括《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》、以及《國務院關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》等。

政策層面的關注和推動，使養(yǎng)老問題沖出單個家庭，匯聚成一股“需求潮”，嗅覺敏銳的資本快速響應，各路“玩家”紛紛涌入。有需求，有供給，市場就此形成，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雛形初顯。

風生水起的2012年被稱為中國的“養(yǎng)老元年”。聞風而動的先行者中，最多的便是保險系、房企系、和央企系公司。

保監(jiān)會2010年發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，拓寬了保險資金投資范圍，以中國人壽、新華人壽、太平洋、平安養(yǎng)老等為首的壽險公司積極參與房地產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)動保險產(chǎn)品鎖定客戶，掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)建設的高潮。

房企系則是另一個極端：為了應對宏觀調(diào)控，它們需要重新調(diào)整發(fā)展重心。以萬科、華潤、首創(chuàng)、保利等為代表的龍頭企業(yè)，率先轉(zhuǎn)向潛力巨大的老年地產(chǎn)市場。

“中字頭”的國有企業(yè)同時承擔著一部分社會責任。在國家號召發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時，他們也成為不可小覷的力量。中國石化、中國水電、中國石油等聽上去與養(yǎng)老“八竿子打不著”的企業(yè)紛紛規(guī)劃立項，重金投入養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

盡管入局的原因不同，但這些“老玩家”們的玩法大同小異：用“養(yǎng)老”的概念作為包裝，獲取各種政策支持和稅費優(yōu)惠，大搞房地產(chǎn)項目。當時市場上的這類項目包括高端養(yǎng)老社區(qū)、異地養(yǎng)老社區(qū)、旅游養(yǎng)老項目等，最為著名的有北京的“太陽城”國際老年公寓、上海的“親和源”老年公寓等。

行業(yè)的勃興也觸發(fā)了資本市場的活躍。2015-2016年，資本對養(yǎng)老項目的投資熱度達到空前高潮，炙手可熱的上海“親和源”老年公寓和北京匯晨分別被宜華健康、光大控股收購。《中國養(yǎng)老服務行業(yè)資本投資及收并購的全景回顧、趨勢研判》一文中提到，共有22家養(yǎng)老公司先后被資本投資或收/并購，占比超過50%。上海中金瑞華(佰仁堂)利用這兩年的窗口期，實現(xiàn)了10000+床位的快速擴張，這在世界養(yǎng)老發(fā)展史上也“極為罕見”。

這場“狂歡”在2017年快速退潮。2017-2020年，資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的出手，漸漸從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)型到投后管理。通俗來說，資本從關注“養(yǎng)老床位”轉(zhuǎn)向關注“客戶流量”，擁有更多高質(zhì)量、粘性強的老年客戶的機構更加得到青睞。

資本是冷血的，但同時也是風向標，上述轉(zhuǎn)變宣告假養(yǎng)老之名進行房地產(chǎn)開發(fā)的時代終結(jié)。國人“未富先老”、高齡老人失能失智需要專業(yè)照護等因素，讓大量定位高端或位置偏遠、缺乏配套服務的養(yǎng)老房產(chǎn)空置，入住率無法快速上漲。而中銀國際的分析報告指出，養(yǎng)老機構達到80%的入住率才能實現(xiàn)收支平衡。

養(yǎng)老房地產(chǎn)的潰退也讓決策層意識到，養(yǎng)老行業(yè)的社會福利性質(zhì)很強，需要更多政府扶持與參與。然而，有些陷入困境的養(yǎng)老機構等不及優(yōu)惠政策，不得不騰挪資金以維持運轉(zhuǎn);還有一些則和楊萬林此前的觀察相一致，從一開始就沒打算深耕行業(yè)，而只想打著養(yǎng)老的旗號玩金融。

行業(yè)起起落落，是誰還在經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?

2010年，吳天新抵押了自己的房子，租了上海的一處房產(chǎn)，帶領十幾個員工，白手起家做養(yǎng)老。在那之前，他曾涉足汽車等多個行業(yè)，因為看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展，他毅然踏入這個當時還是公辦機構占主流的領域。

吳天新的團隊中無人接觸過養(yǎng)老行業(yè)，更沒人懂護理，他們從給老人洗澡、做飯開始做起。兩三年后，擁有500個床位的養(yǎng)老院入住率達到100%;又經(jīng)過近十年的發(fā)展，吳天新創(chuàng)立的品牌醫(yī)養(yǎng)機構實現(xiàn)了連鎖經(jīng)營，擁有3家養(yǎng)老院和3家護理院，在疫情之前基本都是滿員的狀態(tài)。

十多年大浪淘沙，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)留下的多是像吳天新一樣踏踏實實的經(jīng)營者或投資人。不同于投機者追求“快速變現(xiàn)”，這些人是在用“長期主義”的心態(tài)做實業(yè)。

毋庸諱言，養(yǎng)老行業(yè)前期投入大，回收時間長，租賃來的業(yè)務用房無法抵押、融資困難，對人力資本的要求也很高。那么，養(yǎng)老還是一門好生意嗎?

留在“決賽圈”的項目，可以按照經(jīng)營主體大致歸為三類：第一類是國企辦養(yǎng)老，雖然也在虧損，但是現(xiàn)金流充足，運營團隊壓力不大;第二類是政府出物業(yè)投硬件、社會資本負責運營的“公建(辦)民營”，前期投入少，有公信力背書;第三類是社會資本辦養(yǎng)老，由于前期投入大、回收時間長、成本不斷上升等因素，幾乎“肯定虧損”。

“大多數(shù)項目最多達到社會平均投資收益率水平”，楊萬林介紹，養(yǎng)老機構最主要的成本有兩塊：其一是物業(yè)成本，包括房租和設備的折舊和維護;第二塊是運營成本，其中最大的支出是快速上漲的人工成本。作為一個以服務品質(zhì)為本的行業(yè)，這些剛性成本很難松動。

“養(yǎng)老機構活得好不好，取決于其經(jīng)營管理水平?！币驗楣ぷ餍枰?，王健考察過200多個養(yǎng)老項目。他給八點健聞講述了一個生動的案例：某高端養(yǎng)老院擁有一個室內(nèi)恒溫游泳池，為了在保溫的同時降低能耗成本，每天晚上老人們游完泳后，院長會安排人把泳池罩住，以減少熱量損耗?！叭绻蛔⒁饧毠?jié)，從早到晚地加熱泳池，一個月在燃氣費上花20萬都是有可能的。”

“節(jié)流”的路難走，那么就攻“開源”。吳明英是吳天新的女兒，近幾年被父親動員回家“子承父業(yè)”。她同樣認為養(yǎng)老院的成本很難壓低，“最主要的還是提高入住率”。

吳明英表示，自己始終不擅長玩金融，就是做實業(yè)，抱著必勝的信念去做每一家。她認為自家品牌與眾不同的地方在于，創(chuàng)始人是從一線開始做起來的?！昂臀腋赣H一起創(chuàng)業(yè)的老員工們非常吃苦耐勞，全身心撲在事業(yè)上，非常投入?，F(xiàn)在我們要考慮這種精神如何傳承的問題?！?/p>

楊萬林認為，如今存活下來的養(yǎng)老機構還有一個共同點：定位于不同程度失能失智的剛需人群，為他們提供照護服務。尤其在上海，由于有長護險試點以及針對老人護理的政府補貼，老年人個人花很少的錢就能得到很好的護理，因此相關機構的入住率高。養(yǎng)老行業(yè)的明星企業(yè)“福壽康”就主要得益于這種營收模式，其利潤絕大部分來自于長護險，雖然仍是微利運營，但保證了穩(wěn)定發(fā)展。

另外，受到經(jīng)濟、政策、以及人口老齡化程度影響，在不同的城市或區(qū)域，經(jīng)營養(yǎng)老項目面臨的挑戰(zhàn)不同。華南某大型健康產(chǎn)業(yè)集團負責人徐兵告訴八點健聞，由于深圳的老齡化率低(注：第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳60歲及以上人口比例為5.36%，同期上海的數(shù)據(jù)為23.38%，是深圳的4.4倍)，因此這里的養(yǎng)老項目資金回收周期比上海要長，平均入住率只有30%左右，普遍面臨較大的運營壓力。

有一個理由支撐著眼下深耕養(yǎng)老行業(yè)的經(jīng)營者們：目前整體的養(yǎng)老需求可能還沒有充分釋放，再過15-20年，等60后到了要住養(yǎng)老院的時候，社會上的老人將更多，整個群體的意識越來越強，消費能力也比較高，這是大勢所趨。但如行業(yè)人士所言，“如果等到那時候想再入局，就沒有機會了。”