房貸利率是影響房貸利息計(jì)算的一個(gè)因素。申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)房貸利率波動(dòng)比較大。那么你知道已經(jīng)在還的房貸如何降低利率嗎？下面小編就來解答一下大家的疑問。

已經(jīng)在還的房貸如何降低利率

1、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款：借款人在通過商業(yè)貸款買房后符合了公積金貸款要求，可以將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。因?yàn)樯虡I(yè)貸款利率比公積金貸款利率高，轉(zhuǎn)貸成功后借款人的剩余貸款本金按公積金貸款利率計(jì)算利息，也相當(dāng)于降低了房貸利率。轉(zhuǎn)貸過程中，借款人需要先征求到原商業(yè)銀行同意，再結(jié)清剩余商貸本金，并將房產(chǎn)抵押給住房公積金中心，住房公積金中心才會(huì)放款，并且貸款額度最高不超過原商貸剩余本金額度，期限不能長于原商貸剩余還款期限。

2、賣掉房子再重新貸款買房：存量房貸中有不少借款人選擇的房貸定價(jià)方式是固定利率、央行基準(zhǔn)利率，而銀行又不支持重新更改定價(jià)方式，借款人可以把房貸結(jié)清后賣掉房子，或者是找支持二手抵押的銀行直接賣房，然后再去貸款買房。只要后面貸款買房利率比之前房貸利率要低，也相當(dāng)于把房貸利率降低了。

3、等重定價(jià)日利率下調(diào)：不管是辦理的公積金貸款，還是按LPR定價(jià)的商業(yè)貸款，因?yàn)槎疾皇枪潭ɡ剩灰囟▋r(jià)日時(shí)的定價(jià)基準(zhǔn)利率下調(diào)了，則重定價(jià)日后當(dāng)年的房貸利率也會(huì)降低，但是不同類型的貸款重定價(jià)日有區(qū)別，因此降低利率時(shí)間會(huì)有所不同。其中公積金貸款重定價(jià)日是每年1月1日;商業(yè)貸款重定價(jià)日有每年1月1日、貸款放款日期對(duì)應(yīng)日，具體是哪種以貸款合同約定的重定價(jià)日為準(zhǔn)。

4、用經(jīng)營性貸款置換房貸：即借款人找擔(dān)保機(jī)構(gòu)墊資還清房貸，再將該房產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)經(jīng)營性貸款，等放款后把錢還給擔(dān)保機(jī)構(gòu)。經(jīng)營性貸款利率要比房貸利率低，也相當(dāng)于間接降低了房貸利率。但是這種轉(zhuǎn)貸方法有風(fēng)險(xiǎn)，如果借款人并不是個(gè)體工商戶或者是小微企業(yè)主等，通過偽造經(jīng)營資料獲取貸款涉嫌騙貸，會(huì)被追究刑事責(zé)任。加上經(jīng)營貸期限最長不會(huì)超過5年，會(huì)給借款人帶來非常大的還貸壓力。

利率下調(diào)已有房貸會(huì)下降嗎

1、貸款類型：如果借款人申請(qǐng)的公積金貸款，那么無論銀行的商業(yè)貸款利率如何變化，借款人的貸款利率都不會(huì)產(chǎn)生變化。公積金貸款本質(zhì)上來說屬于國家提供給借款人的福利貸款，能夠憑借非常低的貸款利率申請(qǐng)到較高的貸款額度。公積金貸款利率每年由央行跟銀監(jiān)會(huì)額外制定，不跟隨LPR利率的變化而變化。

2、房貸利率計(jì)算方式：如果借款人選擇的房貸利率計(jì)算方式為固定LPR利率，那么日后銀行的貸款利率下調(diào)，借款人的房貸利率不會(huì)產(chǎn)生變化。

如果借款人選擇的房貸利率計(jì)算方式為浮動(dòng)LPR利率，那應(yīng)還款額會(huì)有所減少。因?yàn)榈鹊街囟▋r(jià)日就會(huì)按最新LPR報(bào)價(jià)算上規(guī)定的基點(diǎn)數(shù)得出新利率，然后在下一周期執(zhí)行。如此一來，新利率隨著LPR的下降而下降，借款人的月供金額也會(huì)減少。不過大家需要注意的是，央行降準(zhǔn)并不一定意外著房貸利率會(huì)下降，畢竟房貸利率還會(huì)受到多方面的影響，比如當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、貸款資金供給量和資金成本等等。

提前還貸注意事項(xiàng)有哪些

1、記得退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。所以提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢。

2、記得退稅

另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。

提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

3、最初一年別提前還款

要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。